建經公司第三方查覈 建築融資有保障

建經公司第三方查覈 建築融資有保障

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安信建經總經理張峰榮。(安信建經提供)

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近幾年以來,國內傳出多起「建築融資超貸」等消息,銀行輕則蒙受金額損失、或被裁罰,重則遭檢調介入調查、多多少少賠掉商譽。每當類似事件發生時,屢屢提醒着我們該認真正視如何建立更完備的融資放款管理制度,使銀行債權獲得更有效的保障。事實上,我個人認爲銀行大可與建經公司攜手合作,由建經公司提供公正第三方查覈,爲建築融資加一層保險,共同建立完備的放款管理機制;若能成功推動,將是我國金融監理上重要的里程碑。

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縱觀目前國銀建築融資授信,需依照《金融控股公司及銀行業內部控制及稽覈制度實施辦法》進行;然而,實務上融資授信大多會因各家金融機構的內規、時空環境與經辦人員的差異而有所不同,授信標準「因人而異」、「因地制宜」並不罕見,同一筆授信案交由不同經辦人員、或不同分行,授信條件大多會有所差異,而如此情況無疑會增加授信風險。

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再者,2020年至今外部因素風雲驟變,包括營造成本高漲、利率上升、ESG議題蔚爲風潮、碳費預計開徵,以及國際地緣政治風險上升與經濟下行的挑戰。房地產業者經營風險上揚,陸續有小型建商宣佈不支倒閉,若倒閉情形進一步惡化,將會波及我國金融體系穩定。因此,我認爲有超前部署、強化授信品質之必要,由建經公司協助銀行進行「建築融資查覈簽證作業」,如同會計師辦理財報簽證一樣,建構我國建築融資授信管理之標準與規範。藉由建經公司制度化、系統化的查覈作業,以降低人爲的弊端與風險。

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所謂「建築融資查覈簽證作業」,有「工程進度查覈」、「銷售率查覈」、「建案財務稽覈」等三大要點,第一項工程查覈,包括由建經公司辦理事前資料審查、事中現場確認、事後出具報告,若工程進度有差異或給付工程廠商款項有異常,即可知會融資機構;第二項銷售查覈,則包含事前資料審查、事中銷售查覈、事後出具報告,詳盡比對建案實際銷售狀況,以及覈對預售屋入款資料與對帳單資料,應能勾稽出銷售回報不實、灌水,或者金流等相關疑義。

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第三項建案財務稽覈(專款專用查覈),包含事前資料審查、事中專款專用查覈,以及事後出具報告,除了與融資信託機構逐項確認請款相關憑證單據,及「預定工程撥款進度表」,且會派專員至工地現場查覈工程進度,並與現場人員訪談了解施工或付款是否有異常。倘若發現工程進度不符或撥款相同單據異常,即會傳達給融資機構周知。

建經公司因具備充足的建案開發經驗與專業知識,若往後訂定建築融資在一定金額以上,需由建經公司出具「建築融資查覈簽證」始能放款,能夠降低銀行放款風險,讓優質建商獲得足額貸款、同時拒地雷建商於千里之外,以良幣驅逐劣幣,促成銀行、建商、地主、消費者多贏的新紀元!

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